Alquiler ocasional de la vivienda habitual para ciertas actividades económicas

En el supuesto de arrendamiento de inmuebles, si no se cuenta con una persona con contrato laboral y a jornada completa no se considera que el arrendamiento se realice como actividad económica, por lo que los rendimientos percibidos se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

Rendimientos percibidos por el arrendamiento ocasional de la vivienda habitual

Una persona física, que alquila de manera ocasional su vivienda habitual para la grabación de anuncios publicitarios o sesiones fotográficas, se plantea cuál es el tratamiento en el IRPF de las cantidades percibidas por dicho alquiler.

Según la LIRPF, tienen la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario las utilidades o contraprestaciones que provengan de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas desarrolladas por él (LIRPF art.21).

Por otra parte, se consideran rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital de manera conjunta, o de uno de los dos, supongan la ordenación de medios de producción y recursos humanos, o de uno de ambos, por parte del contribuyente, con la finalidad de intervenir en la producción de bienes o servicios. Y en relación con el arrendamiento de inmuebles, en concreto, se entiende que se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (LIRPF art.27).

Dado que en este supuesto no se cumplen los requisitos anteriores, los rendimientos percibidos por la persona física se califican como rendimientos del capital inmobiliario, a integrar en la base imponible general conforme a la LIRPF art.48.

Arrendamiento de inmuebles

A efectos del IRPF, se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente si para el desempeño de la actividad se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa:

1) Contrato laboral

Este requisito es fácil de probar a través del contrato laboral firmado por las partes. No obstante, debe tenerse en cuenta que:

  • No se admite que la persona empleada sea un profesional , ya que no habría contrato laboral (DGT CV 22-9-16), como ocurre con un administrador de fincas  (DGT 5-11-93) o con una sociedad especializada en la gestión (DGT CV 6-10-10).
  • Sí cabe que sea un miembro de la unidad familiar, por ejemplo, el cónyuge dado de alta en un régimen de la Seguridad Social de trabajadores por cuenta ajena (DGT 26-1-94), o un hijo, si el contrato es calificado como laboral (DGT 19-4-00CV 17-4-17).
  • Si el propietario de los locales arrendados se da de alta como trabajador autónomo para la explotación de dicha actividad, no puede considerarse que la actividad se realiza como una actividad económica porque no cuenta con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (DGT CV 23-9-13). En el mismo sentido si se contrata un trabajador autónomo, DGT CV 29-5-20.
  • No se admite al empleado de finca urbana , ya que el contrato con la comunidad de propietarios se refiere a la prestación de servicios relacionados con el mantenimiento y la vigilancia de las zonas comunes de los inmuebles arrendados, pero no con la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha (DGT CV 27-5-09), ni la persona contratada para la limpieza y mantenimiento de los bienes arrendados (DGT 17-1-95).
  • Si se sustituye al empleado por una empresa de servicios, la actividad pasa a ser calificada como capital inmobiliario (DGT CV 28-9-18).
  • En el caso de despido de un trabajador y no contratación durante un período, en ese período no puede considerarse la actividad de arrendamiento como actividad económica (DGT CV 29-5-20).
  • En el caso de administrador de sociedad , se puede entender que se desempeña una actividad económica con independencia del régimen de cotización a la Seguridad Social, siempre que se trate de un contrato laboral a jornada completa (DGT 11-11-99). A la misma conclusión se llega cuando el administrador único de una sociedad con contrato laboral y a jornada completa percibe su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su objeto social, distintos de los derivados de su mera pertenencia al órgano de administración (DGT 11-12-00CV 6-7-06CV 27-5-08).

Sin embargo, si el administrador ha suscrito con la sociedad un contrato laboral de alta dirección y se desempeñan únicamente las actividades de dirección, gestión, administración y representación de la sociedad propias de dicho cargo, debe entenderse que su vínculo con la sociedad es exclusivamente de naturaleza mercantil y no laboral (DGT CV 8-6-09).

2) Jornada completa 

El contrato laboral de la persona empleada que se exige para entender que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, debe ser a jornada completa, entendida como la establecida en el convenio de aplicación o, en su defecto, la jornada ordinaria máxima legal (DGT CV 2-12-05). Así:

  • Si para la actividad de arrendamiento de inmuebles se cuenta con una persona contratada a tiempo parcial, pero el Juzgado de lo Social declara que debe entenderse que la persona empleada lo estaba a tiempo completo, el arrendamiento debe calificarse como actividad económica y, además, debe regularizarse la declaración del IRPF presentada (DGT CV 21-5-07).
  • Es necesario que se trate de una relación de carácter laboral. Por ello, no se entiende cumplido este requisito cuando el socio dado de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos (RETA) realice su actividad a jornada completa y mediante retribución fija mensual (DGT CV 18-1-06).
  • Resulta indiferente que el contrato sea un contrato en prácticas (DGT CV 30-12-08).
  • Debe entenderse cumplida esta exigencia cuando la trabajadora ha sido contratada a jornada completa, con independencia de que de forma temporal pueda estar en situación de baja por maternidad o enfermedad  (DGT CV 5-11-13CV 6-4-17) o pueda gozar del derecho a la reducción de jornada por cuidado de hijos, al amparo de la normativa reguladora de esta materia (DGT CV 24-9-10CV 10-10-13).
  • Si la normativa laboral vigente iguala o equipara el contrato con jornada reducida por cuidado de menor con el de jornada completa, se cumple el requisito relativo al personal contratado (DGT CV 16-1-08).
  • No se cumple con esta exigencia cuando se tiene a dos personas contratadas a media jornada (DGT CV 2-12-05; CV 24-9-10; CV 28-2-19).
  • Si el único trabajador contratado en el régimen general a jornada completa pasa a un régimen de jubilación parcial activa, pero continúa trabajando la jornada laboral completa, y en virtud de un contrato calificado como laboral por la normativa laboral vigente, los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles siguen calificándose como rendimientos de actividades económicas (DGT CV 17-9-20).

Alquiler de inmuebles: ¿actividad económica?

Si usted es propietario de inmuebles arrendados, gestionar dichos alquileres como una “actividad económica” le permitirá disfrutar de importantes incentivos fiscales. Recuerde qué requisitos debe cumplir en estos casos.

Beneficios de empresa familiar

ISD y Patrimonio. Si la gestión del alquiler se desarrolla como una actividad económica, el titular de los inmuebles (si es una persona física) o los socios de la sociedad (si los inmuebles son propiedad de una SA o de una SL) disfrutarán de los incentivos de empresa familiar aplicables en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio (siempre que cumplan el resto de requisitos previstos por la normativa):

  • Por un lado, no deberán tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por el valor de sus inmuebles (o por el de sus participaciones en su SA o en su SL); se aplicará una exención.
  • En caso de que transmitan el negocio (o las participaciones) a sus hijos por herencia o donación, los perceptores podrán aplicar en su Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones una reducción del 95% del valor del negocio.

Requisitos. Hacienda es muy restrictiva para aceptar que la actividad sea “actividad económica” a los efectos de estos impuestos, y exige que se cumplan los dos siguientes requisitos al mismo tiempo, sin excepción alguna:

  • Que se cuente con un empleado con contrato laboral y a jornada completa.
  • Que el número de inmuebles alquilados y la cantidad de trabajo que ello genere sean lo suficientemente elevados como para justificar la contratación de dicho empleado. ¡Atención! Hacienda no aceptará la existencia de actividad económica si, aun habiendo empleado, apenas se gestionan dos o tres alquileres.
Rendimientos

Persona física. Si los inmuebles son propiedad de una persona física, los rendimientos no se declararán como rendimientos del capital inmobiliario, sino como rendimientos de una actividad económica:

  • No se aplicará la reducción del 60% sobre los rendimientos procedentes del alquiler de viviendas. A cambio, tampoco se aplicarán las restricciones que, en caso de rendimientos del capital mobiliario, se aplican a la deducibilidad de ciertos gastos (gastos de conservación e intereses por adquisición).
  • Además, serán de aplicación los incentivos de las “empresas de reducida dimensión” (si la facturación no supera los 10 millones de euros).

SA o SL. Si los inmuebles son propiedad de una SA o de una SL, desarrollar el alquiler como actividad económica les permitirá:

  • Aplicar el régimen de las empresas de reducida dimensión (si facturan menos de 10 millones de euros): podrán amortizar más rápido los inmuebles, o disfrutar de la reserva de nivelación y reducir hasta en un 10% la base imponible del ejercicio, entre otros incentivos.
  • Si, entre otros requisitos, disponen de al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en alquiler, podrán acogerse a un régimen especial que les permitirá disfrutar de una bonificación del 40% (hasta el 31-12-2021, 85%), en la cuota del Impuesto sobre Sociedades procedente de dichas viviendas (este régimen es incompatible con los incentivos de las empresas de reducida dimensión).

Más flexible. Hacienda es más flexible para poder aplicar estos incentivos. Apunte. De ese modo, aunque no se cuente con trabajadores, también existirá actividad económica si la gestión de los alquileres se lleva a cabo por otro trabajador contratado a jornada completa por otra empresa del grupo, o bien si dicha gestión se realiza por un externo que dispone de medios materiales y humanos suficientes (una gestoría, por ejemplo).

Para disfrutar de los incentivos de empresa familiar en el ISD y el IP, su empresa debe contratar a un trabajador a jornada completa para gestionar los alquileres. En cambio, para disfrutar de los incentivos del IS, es suficiente con que una gestoría externa lo haga.

Fuente: LEFEBVRE